L’accatastamento è la pratica tramite la quale l’Ufficio del Catasto dall’Agenzia delle Entrate, utilizzando il software DOCFA, attribuisce il valore catastale a un immobile.

Le pratiche di accatastamento sono obbligatorie sia quando si sta realizzando una nuova costruzione, sia qualora si effettuino interventi su fabbricati esistenti che ne vadano a modificare la planimetria e, di conseguenza, la rendita catastale.

Le categorie catastali sono suddivise nei gruppi A, B, C, D e F e rappresentano l’indice di redditività di un immobile, sul quale vengono in seguito calcolati i tributi da pagare e il valore del bene stesso.

Le prime tre categorie (A, B, C) raggruppano gli immobili a destinazione ordinaria.

Ma, più nello specifico, quali sono gli immobili che rientrano nella categoria C/2?

Andiamo a vederlo insieme.

La categoria catastale C/2: requisiti e definizione

In generale, gli immobili che appartengono a questa categoria sono locali di pertinenza della casa, riconosciuti dalla Circolare n. 146 del 2 agosto 1939. Fra questi, i più diffusi sono le cantine, i magazzini, i depositi, i fienili agricoli e non agricoli, i solai, i sottotetti e le case cantoniere delle strade statali e provinciali.

Le attività previste per questo tipo di immobile sono il deposito e il contenimento di merci, manufatti e prodotti, ma possono anche ospitare la vendita di questi ultimi, solo se effettuata all’ingrosso e senza vetrine aperte su strada.

Nota importante: i locali appartenenti a questa categoria sono tutti privi del certificato di abitabilità.

La categoria catastale C/2: come cambiare classe a un immobile

In linea di massima, non è sempre possibile cambiare la classe catastale di un immobile.

In alcuni casi, però, si può trasformare un sottotetto, appartenente alla categoria C/2, in una vera e propria abitazione di classe A/2 o A/3. Per fare ciò, è necessario presentare un progetto e una DIA o richiedere un permesso di costruire. Dopo, andranno pagate le diverse imposte al Comune di riferimento e andrà redatta una scheda catastale aggiornata.

La normativa consente anche di trasformare un immobile di categoria C/2 in un locale di classe C/1. Il passaggio non è però automatico e comporta spesso ingenti lavori di modifica dell’immobile stesso.

La categoria catastale C/2: le regole per le nuove costruzioni

La Circolare n.2/E del 1/02/16 ha fornito importanti chiarimenti sulle pertinenze che appartengono a questa categoria catastale.

La circolare, infatti, ha fatto un’importante distinzione fra i locali che, nelle nuove costruzioni, sono indipendenti oppure direttamente collegati alle abitazioni. In particolare, ha stabilito norme più chiare sulle cantine, sui depositi e sulle autorimesse che hanno accesso da una corte esclusiva di pertinenza o da una strada. Queste, infatti, sono tutte unità immobiliari a sé stanti da accatastare nella classe C/2, in caso siano magazzini e locali di deposito, e nella classe C/6, nel caso si tratti di autorimesse, stalle o scuderie.

Se, invece, le cantine o i locali deposito comunicano direttamente con le abitazioni sono da considerarsi come pertinenze delle abitazioni stesse e quindi sono da ritenersi prive di autonomia e di redditività.

La categoria catastale C/2: come si calcola l’IMU

L’IMU è l’Imposta Municipale Unica che deve pagare chi possiede un immobile, come, per esempio, un fabbricato, un’area edificabile o un terreno agricolo.

Gli immobili appartenenti alla categoria C/2 sono assoggettati al pagamento di questa tassa solo se sono di pertinenza all’immobile principale.

Per regola, ogni abitazione può avere fino a un massimo di tre pertinenze, ognuna accatastata in una sola di queste tre categorie:

  • C/2 (magazzini, cantine, solai o soffitte),
  • C/6 (garage o stalle),
  • C/7 (tettoie).

Pertanto, non si possono considerare pertinenze dello stesso immobile, ad esempio una cantina, un solaio o un sottotetto, perché appartengono tutte alla stessa categoria catastale, ovvero la C/2.

Nel caso in cui si possegga più di un locale facente parte della stessa categoria, è necessario decidere quale spazio far risultare di pertinenza all’abitazione principale e quali invece debbano sottostare al calcolo di un pagamento diverso dell’IMU.

Per la categoria catastale C/2, l’IMU viene calcolata: sulla rendita catastale, rivalutata del 5%, si applica un’aliquota fissata dal comune e poi moltiplicata per 160.

L’accatastamento C/2: cos’è di fatto cambiato con la Circolare n. 2/2016

Prima del 2016, nei nuovi accatastamenti, la cantina o il sottotetto di pertinenza di un’abitazione, erano inseriti in un’unica planimetria e valutati come vani accessori, con un’incidenza minima sulla rendita catastale generale dell’immobile.

Questo sistema è tutt’oggi ancora valido per le unità immobiliari già accatastate.

Per le nuove costruzioni, invece, non è più possibile accorpare nella stessa planimetria le cantine oppure le soffitte dotate di un ingresso autonomo rispetto al resto dell’abitazione. In questo caso, infatti, va creato un nuovo subalterno per ogni cantina o soffitta con ingresso autonomo, con un aumento conseguente della relativa rendita catastale.

La spiegazione di questo aumento sta nel fatto che la cantina o il sottotetto passano dall’essere dei semplici vani accessori dell’abitazione all’essere dei vani principali.