Quando si parla di abuso edilizio, spesso ci si chiede se basti il certificato di agibilità per mettersi al riparo da problemi. Dopotutto, se una casa è dichiarata “agibile”, dovrebbe essere tutto a posto… giusto?
Purtroppo non è così semplice. Il certificato di agibilità non sana eventuali abusi edilizi, né sostituisce la verifica della regolarità urbanistica di un immobile.

Vediamo allora con calma cosa significa davvero avere l’agibilità, perché non basta e cosa bisogna sapere per evitare brutte sorprese.

Vediamo con calma perché.

Che cos’è davvero il certificato di agibilità

Il certificato di agibilità — oggi sostituito nella prassi dalla segnalazione certificata di agibilità — attesta che un immobile rispetta determinati requisiti: sicurezza strutturale, condizioni igienico-sanitarie, salubrità degli ambienti, efficienza energetica.
In pratica, garantisce che la casa o l’edificio sia adatto ad essere abitato o utilizzato senza rischi.

Ma attenzione: il certificato riguarda la qualità dell’ambiente interno e la possibilità di viverci in sicurezza, non dice nulla sull’eventuale presenza di abuso edilizio o sulla conformità urbanistica rispetto ai progetti approvati.

Perché avere l’agibilità non sana l’ abuso edilizio

È un errore comune pensare che un immobile agibile sia anche perfettamente regolare dal punto di vista edilizio. In realtà, possono esistere costruzioni che, pur essendo considerate sicure e utilizzabili, presentano modifiche non autorizzate rispetto ai titoli edilizi rilasciati.

Un ampliamento realizzato senza permesso, una veranda chiusa senza autorizzazione o una suddivisione interna diversa da quella approvata non scompaiono solo perché l’edificio ha ottenuto l’agibilità.
L’abuso edilizio, se presente, continua a esistere e può generare problemi seri in caso di controlli, vendite, mutui o nuove pratiche edilizie.

Cosa succede se emerge un abuso edilizio

Se viene accertata la presenza di un abuso edilizio, non basta esibire il certificato di agibilità per risolvere la situazione.
Gli abusi, se sanabili, possono richiedere la presentazione di una pratica di sanatoria e il pagamento di una sanzione. In altri casi più complessi, potrebbe essere necessario demolire l’opera abusiva per ripristinare lo stato originario.

Esiste anche la possibilità della fiscalizzazione dell’abuso, cioè il pagamento di una somma al Comune in cambio della conservazione dell’opera, ma è applicabile solo in determinate condizioni, quando non si compromette la sicurezza dell’immobile o il rispetto delle normative urbanistiche.

Differenze tra agibilità e abitabilità: facciamo chiarezza

Spesso si usano i termini agibilità e abitabilità come se fossero sinonimi, ma in realtà c’è una distinzione importante, soprattutto negli immobili più datati.

Prima del Testo Unico dell’Edilizia (DPR 380/2001), si parlava di “certificato di abitabilità” per gli edifici residenziali e di “certificato di agibilità” per quelli destinati ad altri usi (come uffici o negozi). Oggi il termine corretto è unico: agibilità.

Tuttavia, capita ancora di imbattersi in vecchi certificati di abitabilità che, pur attestando la possibilità di vivere nell’immobile, non garantiscono l’assenza di abusi edilizi. Per questo, specialmente quando si tratta di case costruite o ristrutturate diversi anni fa, è importante non fermarsi al titolo che troviamo, ma approfondire sempre la verifica della conformità urbanistica e edilizia.

Come muoversi per essere sicuri di avere tutto in regola

Per avere tutte le carte in regola su un immobile, soprattutto quando si vuole vendere, acquistare o regolarizzare una situazione edilizia, è fondamentale rivolgersi a figure professionali specifiche. In particolare:

  • Un tecnico abilitato: architetto, ingegnere o geometra iscritto al proprio albo professionale.
    È la figura che può effettuare una verifica tecnica completa dell’immobile, controllando la conformità tra lo stato di fatto e i titoli edilizi presenti negli archivi comunali. Il tecnico può anche occuparsi dell’accesso agli atti presso il Comune, cioè richiedere e consultare i documenti ufficiali come permessi di costruire, concessioni edilizie, licenze, agibilità e progetti approvati.

  • Un notaio: entra in gioco nella fase della compravendita.
    Il notaio verifica la conformità catastale (che riguarda i dati del catasto) e che l’immobile non presenti formalmente ipoteche o vincoli, ma non verifica la conformità urbanistica ed edilizia (che riguarda il rispetto delle norme edilizie e urbanistiche). Per questo motivo, serve prima il controllo tecnico.

  • Un avvocato specializzato in diritto immobiliare: può essere utile in casi particolarmente complessi, ad esempio per sanare vecchi abusi edilizi, gestire situazioni di condono edilizio o in presenza di contenziosi legati alla regolarità dell’immobile

 

Il certificato di agibilità è senza dubbio importante, perché garantisce che l’immobile sia sicuro e abitabile. Ma da solo non è sufficiente per sanare o giustificare eventuali abusi edilizi.
La regolarità urbanistica e la conformità edilizia vanno verificate a parte, con attenzione e competenza.

Oggi più che mai, in un contesto di controlli sempre più severi e normative più stringenti, essere sicuri della piena regolarità di un immobile significa proteggersi da rischi futuri, vivere con serenità la propria casa o portare avanti investimenti immobiliari in totale sicurezza.